Những lưu ý đối với chuyển nhượng đất Nông nghiệp và nghĩa vụ tài chính liên quan?
3/28/2024 11:02:31 AM bởi Luật Nguyễn Bun
Hiện nay nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp đang có xu hướng tăng cao. Để đảm bảo cho công tác quản lý đất đai, pháp luật hiện hành quy định cá nhân, tổ chức phải tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Có nhiều cách hiểu về thuật ngữ “đất nông nghiệp”. Ở góc độ chung, đây là loại đất được Nhà nước chuyển giao cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thông qua các hình thức giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhằm phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,…
1. Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Theo Luật đất đai 2013, đất nông nghiệp được định nghĩa bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 nêu rõ người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho tặng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng đất nông nghiệp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên, xét một số loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, Luật Đất đai hiện hành quy định các trường hợp người sử dụng đất không được thực hiện quyền này như sau:
- Đối với đất trồng lúa: Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Trong đó, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp được xác định phải là:
+ Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội (Điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT);
+ Cá nhân được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội (Điểm b Khoản 3 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT).
Trường hợp này, UBND cấp xã nơi đăng ký thường trú xác nhận điều kiện trực tiếp sản xuất nông nghiệp căn cứ Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
- Đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Theo khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
2. Trình tự, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp được thực hiện theo các bước sau đây:
- Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hai bên tiến hành ký kết và công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất nông nghiệp. Trường hợp một trong các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hợp đồng căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực (1 bộ) gồm:
+ Đơn yêu cầu công chứng, chứng thực;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao CCCD/CMND của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
+ Tùy trường hợp, bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng là người độc thân thì còn có thể có thêm Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Bước 2: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương có đất. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Hồ sơ gồm có: khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT sửa đổi Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTMNT (đã được sửa đổi tại khoản 1 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTMNT)
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Hợp đồng chuyển nhượng;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
- Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Các bên ra Kho bạc Nhà nước để thực hiện nghĩa vụ tài chính, mang biên lai về nộp lại cho Văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, sang tên.
3. Chính sách thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Chuyển nhượng đất nông nghiệp là hoạt động kinh doanh có liên quan đến tài sản và thu nhập của người chuyển nhượng. Về mặt pháp lý, đây được coi là một giao dịch bất động sản và thuộc phạm vi quản lý của luật thuế.
(Người chuyển nhượng đất nông nghiệp có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?)
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập của các cá nhân phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Bên cạnh đó, căn cứ khoản 2 điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với đất ở. Nghĩa là thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng đất nông nghiệp bắt buộc phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Đất nông nghiệp chiếm phần diện tích lớn, cung cấp nguồn tài nguyên, nguyên liệu dồi dào cho ngành công nghiệp chế biến nông sản. Do đó, đất nông nghiệp đóng một vai trò rất quan trọng đối với tiến trình phát triển của nền kinh tế đất nước và đảm bảo an ninh luơng thực quốc gia. Việc đóng thuế khi chuyển nhượng đất nông nghiệp xuất phát từ một số lý do quan trọng như:
- Hoạt động chuyển nhượng đất nông nghiệp thuộc phạm vi quản lý và sử dụng tài nguyên của quốc gia. Thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp chính là một quần thu quan trọng trong ngân sách nhà nước, được sử dụng để đầu tư vào các lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội khác;
- Việc đóng thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể giúp cân bằng thị trường bất động sản. Ngoài ra, đây được coi như là một biện pháp điều chỉnh để hạn chế hoạt động chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích khác không phù hợp với quy hoạch và phát triển nông thôn cũng như ngăn chặn các tình trạng mua bán đất giá rẻ bất hợp pháp.
Chung quy lại, theo quy định pháp luật hiện hành, chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định trường hợp ngoại lệ. Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Bên cạnh việc đóng thuế thu nhập cá nhân, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ thanh toán lệ phí trước bạ, và phí thẩm định hồ sơ.
* Thuế thu nhập cá nhân:
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.
Tại Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định: Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
- Cách tính thuế:
+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%
+ Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
* Lệ phí trước bạ:
Tại Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP quy định: Mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 0,5%.
- Cách tính lệ phí trước bạ:
+ Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định.
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x Mức thu lệ phí trước bạ (0,5%)
+ Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất. (theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC).
Lệ phí trước bạ = Mức thu lệ phí trước bạ (0,5%) x Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
* Phí thẩm định hồ sơ:
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. Mức thu giữa các tỉnh thành sẽ là khác nhau, tuy nhiên sẽ dao động từ 500.000 đồng đến 5 triệu đồng. (theo khoản 3 Điều 1 Thông tư số 106/2021/TT-BTC).
Ngoài ra, người chuyển nhượng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng cần nộp các khoản tiền khác như phí công chứng, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ Khánh Trinh